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Incorporação imobiliária – STJ define hipóteses para deferimento de recuperação judicial a sociedades de propósito específico

By 02/06/2022junho 3rd, 2022No Comments3 min read

Por Raiany Galvão

No último dia 25/05, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça publicou decisão por meio da qual definiu as hipóteses em que se afigura possível a concessão de recuperação judicial para as Sociedades de Propósito Específico que atuam no ramo da incorporação imobiliária.

Segundo os Ministros, as SPEs que se submetem ao regime de afetação do patrimônio e que, portanto, mantém incomunicáveis todos os bens e valores vinculados à incorporação, não podem participar da recuperação judicial em razão de incompatibilidade entre os dois regimes.

Nesse sentido, destacou-se no Voto proferido pelo Ministro Relator Ricardo Villas Bôas Cueva, que, tratando a afetação patrimonial de “separação de uma parte do patrimônio geral do incorporador, que ficará vinculada a um empreendimento específico”, como forma de proteção dos adquirentes das unidades imobiliárias e garantia de cumprimento das obrigações assumidas perante estes, não pode o ônus de construção e entrega dos imóveis ser novado e modificado em detrimento dos adquirentes daquelas unidades.

Do mesmo, segundo entendimento externado, a proteção conferida aos adquirentes por meio do patrimônio de afetação também não permitiria que a parcela de bens e valores assegurada à realização de determinado empreendimento pudesse servir ao cumprimento de outras obrigações da incorporadora controladora não relacionadas a ele.

Lembraram ainda os Ministros da Corte Superior que a separação do patrimônio como mecanismo de proteção dos adquirentes traz uma série de benefícios à incorporadora, já que, garantindo o cumprimento de suas obrigações por meio do regime de afetação, atrai mais clientes e tem facilitada a obtenção de financiamentos, sendo a ausência de plena disponibilidade sobre o patrimônio afetado uma espécie de contrapartida de tais benefícios.  

Por outro lado, as Sociedades de Propósito específico que não administram patrimônio de afetação podem, nos termos do precedente citado, se utilizar do regime previsto na Lei 11.101/2005, desde que não tenham sido destituídas do gerenciamento da incorporação pelos adquirentes das unidades imobiliárias e não empreguem a consolidação substancial como forma de soerguimento da empresa.

O entendimento adotado pelo STJ no julgamento do Recurso Especial n.º 1.973.180/SP não tem caráter formalmente vinculante e, portanto, permite que as Cortes Estaduais, ou mesmo outras Turmas do mesmo Tribunal Superior, possam adotar orientações diversas. No entanto, trata-se de importante decisão no que tange às normas aplicáveis às sociedades de propósito específico, cuja figura se mostra essencial à exploração do mercado das incorporações imobiliárias e, como tal, reclama maior segurança quanto a seu regramento.

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